O STJ decidiu, na segunda-feira passada, dia 01/02/2021, que o fiador em contrato de locação não residencial pode alegar que seu único imóvel é bem de família e assim, este imóvel não poderá ser atingido pela dívida.

“Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.”

Ocorre que a mesma lei define que a fiança prestada em contrato de locação (sem distinção de tipo de contrato) exclui a impenhorabilidade, ou seja, o fiador responderia pela dívida, mesmo que fosse o seu único imóvel:

“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

O problema não é apenas retirar a proteção de quem utilizou-se desta modalidade de garantia, mas também ficar mudando o seu posicionamento.

Em 2006, houve um julgamento em que o STJ entendeu que o fiador responde mesmo que com apenas 1 imóvel, em 2018, o mesmo Tribunal entendeu que não responde e um mês depois, que responde.

Em 2020 que não responde e agora em 2021, novamente, que não responde.

Isso causa o que chamamos de insegurança jurídica e tanto os administradores da justiça, quando os locadores ficam sem saber como agir. Ou seja, se você for alugar um imóvel com fim comercial, não use o fiador como modalidade de garantia se ele tiver apenas um imóvel.